부동산등기란?
부동산등기란 우리 일상생활에서 중요한 재산인 부동산(토지와 건물)에 대한 구체적인 표시와 그 권리관계를 일목요연하게 표시하여 일반인들이 알 수 있게 만든 제도입니다. 부동산등기란?

부동산등기의 의의

부동산등기란 우리 일상생활에서 중요한 재산인 부동산(토지와 건물)에 대한 구체적인 표시와 그 권리관계를 일목요연하게 표시하여 일반인들이 알 수 있게 만든 제도입니다.

따라서 일반인은 어떤 부동산에 대한 구체적인 표시와 그 권리관계를 알고 싶으면 부동산등기부등본은 떼어보면 알 수 있습니다.

아래에서는 먼저 부동산등기부의 구성을 간략히 알아보고 각종의 등기종류를 알아보도록 하겠습니다.

부동산등기의 종류와 구성

부동산등기부는 토지등기부와 건물등기부 그리고 집합건물(보통 아파트나 연립주택을 집합건물이라고 함)의 세 종류가 있고 각 등기부는 표제부와 갑구란, 을구란으로 구성되어 있습니다.

표제부란 그 부동산의 번지와 모습(형태)을 기재한 부분으로 토지대장과 건축물대장을 기본으로하여 작성됩니다.

갑구란은 그 부동산의 소유권에 관한 사항을 기재한 부분으로 소유자가 누구인지, 그 소유권에 대한 가압류나 가처분이 있는지, 가등기가 있는지 등을 기재합니다.

을구란은 갑구란이 소유권에 관한 사항을 기재한 것과 달리 소유권이외의 권리 예컨대 근저당권이나 전세권 같은 제한물권에 관한 사항을 기재합니다. 따라서 그 부동산에 근저당권 등을 설정한 경우가 없으면 을구란이 없는 등기부도 있습니다.

부동산등기의 종류

여러 가지가 있지만 먼저 소유권에 관한 등기를 보고 다음에 소유권이외의 권리에 관한 등기를 보겠습니다.

1.소유권 보존등기

이는 부동산을 최초로 등기부에 올리는 것인데 토지는 토지대장을 근거로 소유권보존등기신청을 하고 건물은 주로 건축물대장을 근거로 소유권보존등기신청을 합니다.

토지는 거의 대부분 이미 보존등기가 되어있지만 간혹 대장만 있고 등기가 안되어있는 미등기토지도 있습니다.

건물은 건물을 짓고 사용검사(준공검사라고도 함)를 받은 후 건축물대장이 나오면 이를 첨부하여 보존등기신청을 하는데 원칙적으로 과세표준액의 1000분의 8에 해당하는 등록면허세와 등록면허세의 20%에 해당하는 교육세를 납부하여야합니다.

2.소유권 이전등기

이는 현재의 권리를 제3자에게 이전(양도)하고자 하는 경우에 하는 등기입니다.

등기신청을 하는 원인에 따라 여러 가지가 있으나 많이 하는 등기를 보면 매매, 증여를 원인으로 하는 이전등기가 있고 권리자가 사망한 경우에 하게 되는 상속등기가 있습니다.

(1)매매로 인한 이전등기

이는 부동산을 사고파는 경우에 하는 등기로서 매매계약서를 작성하고 이에 근거하여 매매대금을 지급함과 동시에 합니다. 때로는 매매대금을 전부 지급하기전에 미리 소유권이전등기를 하는 경우도 있지만 흔하지는 않습니다.

매매는 주로 부동산중개인을 통해하지만 중개인 없이 당사자 직접 계약으로 하기도 합니다.

매매로 인한 이전등기신청을 하려면 계약한 때로부터 60일이내에 부동산거래신고를 하고 신고필증을 등기신청서에 첨부하여야하며(중개인이 있는 경우는 중개인이 의무적으로 하게 되어 있음) 주택거래신고지역(일부 지정된 지역)일 경우에는 부동산거래신고 대신 주택거래신고를 하고 신고필증을 첨부하여야 합니다.

토지 매매인 경우 그 토지가 토지거래허가지역일 경우에는 허가서를 받아서 등기신청서에 첨부하여야하고 농지인 경우에는 원칙적으로 농지 소재지 읍면사무소 등에서 농지취득자격증명서를 받아 첨부하여야 합니다.

매매의 경우 취득세(예전에는 취득세와 등록세가 나뉘어져 있었으나 지방세법이 개정되면서 등록세는 취득세에 합해졌음)는 원칙적으로 매매금액1000분의 40(4%)이고 교육세는 매매대금의 0.4%, 농특세(농어촌특별세)는 매매대금의 0.2%입니다.(합하면 4.6%임)

주택의 경우 매매대금이나 면적에 따라 세율이 다른데, 매매금액이 6억원이하이고 면적이 85제곱미터이하인 경우(이를 '국민주택 규모'라 함) 취득세는 매매금액의 1%, 교육세는 매매금액의 0.1%이며 농특세는 면제됩니다. (국민주택 규모를 넘는 경우 농특세는 매매금액의 0.2%임)
농지의 경우 취득세는 매매금액의 1000분의 30(3%)입니다.

또한 매매로 인한 이전등기 시에는 법에 정한 일정 비율대로 국민주택채권을 매입하게 되어 있는데 등기신청서에 매입한 채권번호를 기재해야 합니다.
대부분은 채권을 매입하여 보유하지 않고 할인을 하는데, 할인율은 매일 변동됩니다.

(2)증여로 인한 이전등기

매매가 일정한 대가를 받고 재산권을 이전하는 유상계약임에 반해 증여는 원칙적으로 아무런 대가 없이 상대방에게 소유권을 이전하는 무상계약입니다.

증여등기 역시 당사자 간에 증여계약서를 작성하고 이를 근거로 등기신청을 합니다.

증여는 매매와 달리 부동산거래신고는 하지 않으며 대신 구청이나 군청에서 증여계약서에 검인을 받아 검인된 계약서를 등기신청서에 첨부하여야합니다.

다만, 부담부증여의 경우에는 부동산거래신고를 하여야합니다.(부담부증여란 증여를 받는 사람이 일정한 부담- 예컨대 집을 증여 받으면서 그 집에 관련된 대출금을 일부 떠안는 것-을 안으면서 증여를 받는 것을 말함.)

토지거래허가지역의 토지를 증여하는 경우에는 매매와 달리 원칙적으로 토지거래허가를 받을 필요가 없습니다. 다만 실무상 부모나 자식 간 등 가까운 친족 간의 증여만 인정되고 친족이 아닌 사람간의 증여는 토지거래허가제도를 피하기 위한 위장증여로 파악하여 등기가 까다롭습니다.

농지를 증여하는 경우에는 매매와 같이 농지 소재지 읍면사무소에서 농지취득자격증명서를 받아 등기신청서에 첨부하여야합니다.

증여의 경우에는 부동산 공시가격(또는 신고가액)의 3.5%에 해당하는 취득세와 0.3%에 해당하는 교육세, 0.2%에 해당하는 농특세(주택의 경우 85제곱미터 이하면 농특세 면제)를 내야합니다. (증여는 매매와 달리 매매가액이란 것이 없음.)

증여의 경우에는 증여받은 사람이 취득세(지방세)를 냄과 동시에 증여세(국세)도 따로 내야합니다.(증여세는 세무전문가인 세무사와 상담하시기 바랍니다.)

또한 매매와 마찬가지로 일정한 비율에 따라 국민주택채권을 매입하여야합니다.

(3)상속으로 인한 이전등기

상속은 부동산 소유권자가 사망함에 따라 법적으로 당연히 발생하는 것으로서 상속등기와는 관계없이 소유자(피상속인)가 사망함으로써 사망시점으로부터 상속인이 소유권을 취득하지만 상속등기가 되지 않으면 겉으로는 여전히 사망한 사람이 소유권자인 것처럼 보이므로 소유자임을 외부에 알리기 위해 상속 등기를 하게 됩니다.

물론 법적으로는 상속으로 인해 당연히 소유권을 취득했다고 해도 처분하려면 등기가 되어 있어야하기 때문에 상속등기를 합니다.

어떤 분들은 상속등기를 소유권자(피상속인)가 사망한 날이 속하는 달의 말일로부터 6개월 내에 해야한다고 알고 계시는데, 상속등기의 기한은 없으며, 다만 취득세 납부기한이 소유자가 사망한 날이 속하는 달의 말일로부터 6개월이기 때문에 그렇게 알고 계신 것 같습니다.

상속등기는 민법상의 법정지분에 따른 상속등기(이를 실무상 법정상속등기라고도 함)와 협의분할에 의한 상속등기의 두 종류가 있습니다.

민법상의 법정지분은 상속인 모두 그 지분율이 동일하지만 사망자(피상속인)의 배우자가 살아 있는 경우에는 그 배우자가 다른 상속인(보통 자식)보다 50% 더 지분을 갖게 됩니다.

협의분할에 의한 상속등기는 상속인 전원의 합의에 의해 민법상의 법정지분과 달리 지분을 정하고자 하는 경우에 합니다.

보통은 한 사람이 전부 취득하거나 또는 상속부동산이 여러 개인 경우 상속인들이 각자 하나씩 갖거나 하는 형태로 상속인들이 협의를 합니다.

따라서 협의분할에 의한 상속등기는 상속재산분할협의서를 작성하여 상속인 전부가 인감도장을 찍고 인감증명을 첨부하여야만 할 수 있습니다.(법정지분에 따른 상속등기는 상속인들의 인감증명 없이도 할 수 있음)v

상속재산이 농지인 경우 매매나 증여와 다른 점은 농지취득자격증명서 없이 등기신청을 할 수 있다는 점입니다.

상속등기 시 취득세는 공시가격의 2.8%이며(농지는 2.3%임) 교육세는 0.16%, 농특세는 0.2%(85제곱미터 이하의 주택은 농특세 없음)로 합하여 원칙적으로 공시가격의 3.16%입니다.

취득세(지방세) 이외에 상속에 따른 상속세가 따로 나올 수 있으므로 세무전문가인 세무사와 상의하셔야 합니다.

상속등기 역시 일정비율에 따른 국민주택채권을 매입하여야합니다.

3.근저당권에 관한 등기

(1)근저당권설정등기

이는 실무상 매매로 인한 이전등기나 상속으로 인한 이전등기와 더불어 가장 많이 이루어지는 등기로서 보통 채무에 대한 담보제공을 위해서 합니다.

채무의 종류는 다양하지만 근저당권설정등기는 일정한 액수(이를 채권최고액이라 함)의 범위 내에서 증감, 변동하는 채무에 대한 담보를 제공하고자 합니다.

흔히 채무액수에 20-30% 정도를 더해서 채권최고액으로 합니다.(나중에 이자가 연체되는 것을 감안해서 하는 것임)

근저당권설정등기는 근저당권설정자(담보부동산의 소유자)와 근저당권자(채권자)간에 근저당권설정계약서를 작성하여 하는데 때로는 채무자와 담보제공자(근저당권설정자)가 다른 경우도 있으며 이때는 근저당권설정계약서에 담보제공자 아닌 채무자도 기명날인을 합니다.

원칙적으로는 근저당권설정계약의 원인이 되는 계약이 있어야하므로 개인 간에 돈을 빌려주고 부동산을 담보로 잡는 경우에는 차용증이나 지불각서, 현금보관증 등을 작성하기도 합니다.

근저당권설정등기를 한 후 상대방(채무자)이 채무를 갚지 않으면 근저당권자는 소송 없이 근저당권에 기해 그 부동산에 경매신청을 하여 돈을 회수할 수 있습니다.

근저당권설정등기를 하려면 등록면허세를 내야하며 등록면허세는 채권최고액의 1000분의 2(0.2%)이고 등록면허세의 20%에 해당하는 교육세도 내야합니다.
또한 채권최고액의 100분의 1(1%)에 해당하는 국민주택채권을 매입하여야하는데, 보통은 채권을 할인하며 채권할인율은 매일 변동합니다.

(2)근저당권말소등기

이는 실무상 근저당권설정등기와 마찬가지로 많이 하는 등기입니다.
근저당권설정등기 후 채무자가 채무액을 다 갚거나 당사자 간의 협의에 의해 근저당권을 말소할 수 있으며 보통 근저당권자가 작성하는 해지증서를 첨부하여 등기신청합니다.

근저당권말소등기시에는 부동산 개수마다 등록면허세 6,000원 교육세 1,200원을 내야합니다.

(3)근저당권이전등기

이는 실무상 많지는 않지만 가끔 이루어지는 등기로서 근저당권자가 근저당권을 제3자에게 양도하고자 하는 경우에 합니다.

보통의 경우에는 일정한 반대급부(대가)를 받고 제3자에게 근저당권을 양도하며 근저당권양도계약서를 작성하여 이를 근거로 근저당권이전등기를 합니다.

근저당권이전은 본래의 채권과 함께 이전하므로 채권양도를 했다는 통지를 채무자에게 하여야합니다.근저당권이전을 하면 본래의 근저당권의 순위를 유지할 수 있습니다.

근저당권이전은 근저당권설정등기와 동일하게 등록면허세 등 세금을 내고 채권도 매입하여야합니다.

(4)채무인수에 따른 근저당권변경등기

이는 근저당권설정등기에 의해 채무자로 등기된 사람의 채무를 제3자가 떠앉는 경우(이를 실무상 채무를 인수한다고 함)합니다.
흔히 타인의 부동산을 사거나 증여로 이전받는 경우 그 부동산에 근저당권이 설정되어 있는 경우 근저당채무를 그대로 유지하는 경우 합니다.(때로는 근저당채무를 갚고 근저당권을 말소한 다음 새로 근저당을 설정하기도 합니다.)

4.전세권에 관한 등기

(1)전세권설정등기

이는 전세드는 사람(전세권자)이 건물주인(전세권설정자)과 전세권설정계약을 하고 이를 근거로 하는 등기인데 전세금을 떼이지 않고 보장받고자 주로 합니다.

근래에는 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에 따라 임대차계약서에 확정일자를 받고 전입신고나 사업자등록을 하게 되면 보통 임대차보증금을 보호 받을 수 있으므로 그만큼 전세권설정등기는 많이 하지는 않습니다.

그러나 위 요건을 충족할 수 없는 경우 예컨대 주택의 경우 전입신고를 할 수 없는 상황이거나 상가의 경우 임차보증금이 액수가 높아서 상가건물임대차보호법의 보호대상이 아닌 경우 등에 전세권설정등기를 할 필요가 있습니다.

전세권설정등기 시에는 전세금의 1000분의 2에 해당하는 등록면허세를 내는데 근저당권과는 달리 채권은 매입하지 않습니다.

(2)전세권변경등기

이는 전세권설정 후 전세기간이 변경되거나 전세금이 변경되거나 기타 전세권설정계약 상의 내용이 변경된 경우에 하는 등기입니다.

(3)전세권말소등기

이는 전세기간이 종료되었거나 기타 더 이상 전세권설정를 유지시킬 필요가 없는 경우에 합니다.

5.가등기

가등기에는 소유권이전청구권보전의 가등기와 담보가등기가 있는데 여기서는 일반적으로 많이 하는 소유권이전청구권보전의 가등기에 대해 설명 드리겠습니다.

소유권이전청구권보전의 가등기는 말 그대로 자기가 가진 소유권이전청구권을 보전하기 위해 하는 가등기를 말합니다.

보통 부동산매매계약을 하면 매수인(사는 사람)은 매매잔금을 지급할 것을 조건으로 매도인(파는 사람)으로부터 그 부동산에 관한 소유권이전등기를 받을 권리를 갖게 됩니다.

그런데 매매계약을 하고 아무런 조치를 해 두지 않은 상태에서 잔금지급전에 매도인이 이를 다른 사람에게 이중으로 팔거나 근저당설정 등을 하게 되면 매수인은 자기의 소유권이전청구권이 침해될 수 있습니다.

따라서 나중에 소유권이전등기를 완전히 받기 전에 미리 가등기를 해 놓으면 설사 중간에 다른 등기(소유권이전이나 근저당설정, 가압류 가처분 등)가 되더라도 보호 받을 수 있습니다.

보호 받을 수 있다는 뜻은 매수인이 소유권이전본등기를 함으로써 가등기와 본등기 사이에 이루어진 모든 등기가 자동으로(직권으로) 말소된다는 것입니다.

원래의 소유권이전청구권보전의 가등기는 위와 같은 경우에 하는데 실무상으로는 이를 악용하는 경우도 많습니다.
즉, 매매계약이 없음에도 불구하고 부동산소유자하고 짜고서 가등기를 해놓으면 부동산소유자에 대해 채권을 갖고 있는 사람이 부동산에 대해 가압류나 가처분 또는 경매신청을 할 수 없기 때문입니다.(엄밀하게 말하면 가압류나 가처분, 경매신청을 할 수는 있지만 후에 본등기에 의해 말소될 운명에 처하기 때문 에 가압류나 가처분, 경매신청을 꺼려하게 됩니다.)

흔히 가등기를 하는 경우 매매계약이 아닌 매매예약을 원인으로 하는데 매매예약은 매매계약의 전단계로서 후에 매매계약을 하기로 약속하는 것을 말합니다.

6.지상권설정등기

지상권이란 토지에 대한 것으로서 토지에 대한 임차권과 비슷한 것인데 임차권 보다는 더 강력한 권리로서 토지 소유자가 바뀌어도 토지에 대한 사용권을 주장(대항)할 수 있는 권리입니다.

실무상으로는 지상권 본래의 의미에 따라서 하는 등기는 많지 않고 금융권(은행)에서 근저당설정등기를 하면서 담보로 잡은 토지에 대한 담보가치를 침해받지 않으려고 거의 자동적으로 합니다.

즉, 지상권설정등기를 해 놓으면 토지 소유자는 맘대로 그 토지위에 건물이나 공작물 등을 세울 수 없게되므로 채권자인 은행으로서는 그만큼 나대지로서의 담보가치를 유지할 수 있습니다.

지상권설정등기를 하는 경우에는 부동산가액(공시가격)의 1000분의 2에 해당하는 등록면허세를 내야 합니다.(채권은 매입하지 않음)

7.가압류, 가처분등기

가압류, 가처분등기는 부동산소유자에 대해 금전채권 또는 금전 아닌 채권을 갖는 사람이 부동산소유자가 그 부동산을 처분할 수 없게 만들려고 법원에 가압류나 가처분신청을 하여 법원이 이를 인정한 경우 법원의 가압류, 가처분 등기 촉탁에 의해 관할 등기소가 등기한 것을 말합니다.(여기서 촉탁이란 일반적인 등기가 당사자들의 공동신청에 의해 이루어지는 것과는 달라 법원 등 관공서에서 일방적으로 관할등 기소에 등기를 부탁하는 것을 말합니다.)

가압류는 채권자의 청구채권액에 1000분의 2에 해당하는 등록면허세를 내야하며 가처분은 부동산가액의 1000분의 2에 해당하는 등록면허세를 내야합니다.(채권은 매입하지 않음)

가압류 가처분등기를 말소하려면 보통의 경우에는 그 권리자(채권자)가 인감증명을 첨부한 가압류 가처분 집행해제신청서를 관할 법원에 내고 그에 따라 관할법원에서 등기소로 등기말소촉탁을 해야 합니다.

8.경매신청으로 인한 등기

부동산소유자에 대해 채권이 있어 소송을 하여 승소판결을 받거나(소위 ‘강제경매’) 또는 근저당권설정등기를 미리 해 놓은 사람은(소위 ‘임의경매’) 변제기에 돈을 받지 못하게 되면 법원에 경매신청을 할 수 있습니다.

이 경매신청에 따라 법원에서 경매개시결정을 하게 되면 법원이 관할 등기소에 경매등기를 하라고 촉탁함에 따라 관할 등기소는 부동산등기부에 경매가 개시됐다는 등기를 기재하게 됩니다.

경매개시결정에 따른 등기는 후에 그 부동산이 경매로 제3자에게 팔리게 되면 제3자(낙찰자)에게로 소유권이전등기를 하면서 동시에 말소됩니다.

경매신청으로 인한 등기를 할 때도 역시 위 가압류 가처분과 같이 채권액의 1000분의 2에 해당하는 등록면허세를 내야합니다.

9.경매시 낙찰지상권설정등기

경매로 부동산을 낙찰 받은 사람은 등록세 등 세금을 내고 국민주택채권도 매입하는 등 소유권이전에 필요한 공과금을 낸 증명서(서류)를 관할 법원에 내면 관할법원은 등기소에 낙찰로 인한 소유권이전등기를 하라고 촉탁서를 보냅니다.

촉탁서를 받은 등기소에서는 낙찰자 앞으로 소유권이전등기를 하면서 특별한 경우가 아니면 최초 근저당등기나 최초 가압류, 압류 등 등기보다 후에 이루어진 모든 등기를 말소합니다.

낙찰로 인한 소유권이전등기 시 등록세는 낙찰 받은 금액을 기준으로 합니다.(공시가격이 아님)

10.예고등기

가끔 등기부등본을 보면 예고등기라고 해서 기재된 것이 나오는데 이는 그 부동산에 관해 소송(소유권말소에 관한 소송)이 제기되어 있는 상태이므로 그 부동산을 거래하는 경우 조심하라고 예고하는 등기입니다.

이는 소송이 제기되면 소송이 제기된 법원에서 직권으로 관할 등기소에 촉탁합니다. 경매로 인해 낙찰이 되어 낙찰자에게 소유권이 이전되면 보통 대부분의 등기는 직권으로 말소되는데 예고등기는 직권으로 말소되지 않고 그 소송이 끝나야만 말소됩니다.