1.의의

채권을 확실하게 변제받을 수 있도록 하기 위하셔 일정한 담보권을 설정해 좋을 수가 있는데, 임대차보증금이나 전세금을 담보로 제공받는 것 또한 채권질권의 하나로 충분히 가능하다

2.임대차보증금에 대한 채권질권 설정 방법

①채권자와 채무자(임차인)가 채무를 담보하기 위한 질권을 설정하기로 하는 계약을 체결하여야 한다

②민법제347조는 채권질권을 설정할 때에 채권증서가 있다면 이를 교부하도록 하고 있기 때문에 반드시 임대차계약서나 전세계약서를 질권자에게 교부하여야만 유효하 게 질권이 발생한다(서울고증법원 2013. 3. 28.)

③제3채무자(임대인)에 대하여 통지를 하거나 승낙을 받아야 한다.

④통지나 승낙은 반드시 확정일자 있는 증서에 의해 진행해야만 제3자에게도 권리를 주장할 수 있다.

3.보증금에 질권이 설정된다면 발생하는 효과

①채무자가 채권자에게 지고있는 채무를 제때 이행하지 않는 상황이 되면 채권자는 해당하는 보증금을 자신에게 지급해 달라고 제3채무자(임대인)에게 요청하는 방식 으로 질권을 행사 할수 있다

②물론 이 경우 채권자의 채무자에 대한 변제기가 도달해야한다.

③채무자(임차인)와 제3채무자(임대인)와의 임대차계약도 해지되어 제3채무자가 보증 금 반환을 해줄 상태에 있어야 한다.

④채권자가 채무자가에 받을 돈을 변제기가 도달하기 전에 임대차계약이 종료하여 보 증금을 반환할 상황에 있다면 채권자는 제3채무자에게 공탁을 요청할 수 있다

⑤이러한 질권이 설정된 이후에 건물이 매매, 경매 되는 등으로 임대인이 변경되었다 고 하더라도 새로운 임대인은 기존 임대인의 지위를 승계하도록 되어있기 때문에 기존의 임대인은 질권에 대한 의무에서 탈퇴하고, 새로운 임대인이 질권이 설정된 보증금의 반환 채무등을 지게 된다(대법원 2018.6.19..)

4.주의할 사항

①질권을 설정하는 채권에 다른 권리자들이 엮여있는지 등에 대해 확인을 하는 것이 부동산에 대한 담보권과는 달리 상당히 불안정한 위치에 있다고 할수 있다.

②채무자가 임대차 계약을 할 당시 전세금대출이나 보증금대출을 받을 경우 혹은 전세보증보험에 가입한 겨웅 등에는 이미 확정일자부 통지나 승낙을 통한 질권을 설정해 주었을 것이기 때문에 이후에 통지나 승낙을 한 또 다른 질권자는 질권을 취득할 수 없게 됩니다

③따라서 사전에 신용정보사 등을 통한 채무조회 등을 선행하는 것이 좋습니다(물론 개인간의 채무 등 까지 조회되는 것은 아니므로 완변한 것은 아님.)

④임대차계약서에 보증금에 대한 양도금지 특약이 설정된 경우

-단순히 질권 계약의 통지만으로는 부족하다

-임대인이 질권설정을 인정하는 승낙이 있어야 한다

-질권설정승낙요청서 및 질권설정승낙서와 함께 발송한 후 함께 발송한 후 승낙이 있어야 한다

-승낙이 내용증명 등과 같이 확정일자(임대인이 질권자가 다시 승낙서에 도장을 날인해서 내용증명으로 보내준 경우)가 갖추어지지 않는 방법으로 보내졌다면 공증사무소 등에서 확정일자를 받아야한다

⑤임차인이 차임을 연체하고 있다면 제3채무자(임대인)은 그러한 부분을 공제한 부분만을 추후 채권자에게 지급해주면 되는 것이기 때문에 채무자의 연체가능성도 확인 해야한다.

⑥임대차 계약을 합의 갱신하거나 묵시적 갱신이 되어 해지가 되기까지의 기간이 더 질어질수 있다는 사실을 알아야 합니다.